Generalsanierung Historisches Rathaus

Einzeldenkmal nationaler Bedeutung

Das historische Rathaus inmitten der malerischen Altstadt Forchheims stammt aus dem späten Mittelalter und ist ein Einzeldenkmal nationaler Bedeutung. Der zweigeschossige Hauptbau mit seinem beeindruckenden Fachwerk wurde 1402 errichtet. Der dahinter liegende dreigeschossige Magistratsbau und Registratsbau folgte später. Im Laufe der letzten 600 Jahre wurde das Gebäude mehrfach umgebaut.

Dem großen Meister Ruhalm verdankt der beeindruckende Bau seine bekannten geschnitzten Figuren und Szenen, die alle der Ursprung kleiner Geschichten und Anekdoten sind. Aber auch das Innenleben des Gebäudes verdient besondere Aufmerksamkeit. Dort lassen sich sowohl der kleine und der große Rathaussaal, die das Antlitz längst vergangener Zeiten tragen, als auch die hölzerne Wendeltreppe, deren Spindel aus einem einzigen Eichenstamm gefertigt ist, bestaunen.

Das Historische Rathaus der Stadt Forchheim - früher der Hauptsitz der Stadtverwaltung - wird zurzeit generalsaniert und soll in Zukunft als "Haus der Begegnung" als Veranstaltungsort dienen.

Aktueller Stand der Rathaussanierung

Luftbild von der Forchheimer Innenstadt mit Rathaus und Martinskirche. — ©Nico Staudte/rawFotos

(Stand: August 2025)

Die Baustelle ist aktuell seit 57 Monaten von geplanten 74 Monaten Bauzeit in Betrieb (seit Oktober 2020). Dies entspricht ca. 75% der geplanten Gesamt-Bauzeit.

Baufortschritt

Bisher sind sieben Gewerke abgeschlossen und abgenommen:

Archäologie,
Dekontamination/Rückbau,
Bohr- u. Verpressarbeiten,
Stahlfenster,
historische Holzfenster,
vorbereitende Malerarbeiten und
Baumeister-Rohbauarbeiten

Archäologische Grabungen

Im historischen Forchheimer Rathaus kam es zur größten und bedeutendesten archäoligischen Stadtkerngrabung in Oberfranken mit:

14.000 Funde u.a. Bestattungen,
50.000 Fotos,
100 Zeichnungen,
250 Skizzen und
15 Ordnern mit über 7.000 Seiten Dokumentation.

Aktuelle Leistungen des Baustellenbetriebs

Zwei Facharbeiter sichern die Rathausturmspitze für die Demontage und das Herablassen mittels Kran auf den Rathausplatz — Sicherung der Rathausturmspitze für den Transport hinab auf den Rathausplatz mittels Kran.

Der Baustellenbetrieb ist derzeit in vollem Gange und zeigt die große Bandbreite der parallel laufenden Arbeiten.

Personelle Besetzung

Aktuell sind 24 Gewerke mit rund 75 Fachkräften auf der Baustelle im Einsatz. Im Durchschnitt umfasst die tägliche Besetzung etwa 10 bis 12 Firmen mit 30 bis 40 Personen. Der größte Anteil entfällt derzeit auf das Gewerk Holzbau-Zimmerarbeiten, das von der Firma DHR mit durchschnittlich 10 bis 12 Mitarbeitern vertreten ist.

Baufortschritt in Abschnitten

Die Größe des Projekts und die Unterteilung in insgesamt fünf Bauteile führen dazu, dass sich die Arbeiten auf unterschiedlichen Ebenen befinden:

In einigen Bereichen wird noch am Rohbau gearbeitet.
Andere Teile befinden sich bereits in der Ausbauphase, wo unter anderem Innenputz-, Estrich- und Fliesenarbeiten sowie die Verlegung von Nutzestrichen begonnen haben.

Besonderheit der Arbeitsweise

Aufgrund dieser parallelen Abläufe können die Gewerke nicht kontinuierlich durcharbeiten, sondern setzen ihre Leistungen abschnittsweise um. Dieses koordinierte Vorgehen ermöglicht es, die Baufortschritte in den einzelnen Bereichen gezielt voranzutreiben und den Gesamtprozess effizient zu steuern.

Ausblick auf die kommenden Arbeiten in 2025 und 2026

Nach den umfangreichen Sanierungs- und Rohbauarbeiten richten sich die nächsten Schritte auf die Fertigstellung und den Innenausbau. Für die Jahre 2025 und 2026 ist ein klar strukturierter Bauablauf vorgesehen, der die Arbeiten weiter entscheidend vorantreibt.

Zweites Halbjahr 2025 – Ausbau und Veredelung

In der zweiten Jahreshälfte 2025 liegt der Fokus auf den Ausbau- und Veredelungsarbeiten im Gebäudeinneren:

Beginn und Abschluss der Fliesenarbeiten in verschiedenen Bereichen.
Durchführung von Schlosserarbeiten, insbesondere an Metallkonstruktionen.
Restliche Estricharbeiten inklusive der Einbringung von Nutzschichten.
Restinstallation der technischen Gebäudeausrüstung (TGA).
Fertigstellung des Trockenbaus.
Einbau der noch ausstehenden Innentüren.
Beginn der Malerarbeiten, die die Räume für ihre spätere Nutzung vorbereiten.

Erstes Halbjahr 2026 – Struktur und Ausstattung

Im ersten Halbjahr 2026 werden sowohl konstruktive als auch gestalterische Maßnahmen umgesetzt:

Errichtung der Stahlbaukonstruktion mit Treppe und Glasfassade im Innenhof, die ein zentrales architektonisches Highlight bilden wird.
Schreinerarbeiten für den individuellen Möbelbau.
Fertigstellung und Montage der repräsentativen Eingangsportale.
Installation und Inbetriebnahme der Aufzüge.
Abschluss der Endmontage der TGA, um die technischen Anlagen vollständig funktionsfähig zu machen.

Zweites Halbjahr 2026 – Inbetriebnahme

Den Schlusspunkt der Bauarbeiten markiert die geplante Inbetriebnahme im zweiten Halbjahr 2026. Mit diesem Schritt wird das Projekt nach Jahren intensiver Bau- und Sanierungsmaßnahmen offiziell abgeschlossen und seiner künftigen Nutzung übergeben.

Daten, Zahlen, Fakten

Dekontamination und Entsorgung

Im Rahmen der Sanierungsarbeiten wurde ein bedeutender Teil der bisherigen Bausubstanz sorgfältig dekontaminiert und fachgerecht entsorgt. Dabei standen insbesondere schadstoffbelastete Materialien sowie nicht erhaltenswerte Bauelemente im Fokus.

Bauschutt: Insgesamt rund 70 Tonnen loser Bauschutt, darunter vor allem Fehlböden und vergleichbares Material, wurden abgetragen und abtransportiert.
Mauerwerk und Stahlbeton: Etwa 50 Tonnen massiver Bauteile, bestehend aus Mauerwerk und Stahlbeton, wurden fachgerecht zerlegt und entsorgt.
Asbesthaltige Baustoffe: Besondere Sorgfalt galt den ca. 600 Kilogramm asbesthaltigen Materialien, die unter Einhaltung aller Sicherheits- und Schutzmaßnahmen entfernt wurden.
Innenputzflächen: Auf einer Fläche von rund 1.500 Quadratmetern wurde nicht erhaltenswerter, nicht historischer Innenputz abgeschlagen und entsorgt.
Dachstuhl: Der gesamte Dachstuhl wurde von PCB- und Lindan-Rückständen gereinigt, um eine sichere Grundlage für die weitere Sanierung und den Erhalt der Bausubstanz zu schaffen.

Bohr- und Verpressarbeiten

Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der Sicherung und Stabilisierung der Bestandsstruktur:

Über 1 Kilometer Risse in den Gewölben und Bestandswänden wurden freigelegt, um sie anschließend fachgerecht zu sanieren.
Rund 150 Meter Bohranker wurden als horizontale Spannanker durch die Bestandswände gesetzt.
Zusätzlich erfolgte die Herstellung von 10 Tiefenbohr-Verpresspfählen mit jeweils 15 Metern Tiefe unter der Bodenplatte, um die Tragfähigkeit nachhaltig zu verbessern.

Historische Holzfenster

Auch im Bereich der Fenster konnten wichtige Baufortschritte verzeichnet werden:

In der Markthalle wurden im November 2024 (KW 46) die neuen Stahlfenster eingebaut.
Im Bauteil B erfolgte die Montage der dreiteiligen Fenster.
Insgesamt sind mittlerweile rund 85 % aller Holzfenster montiert. Die verbleibenden Elemente – 17 Stück – sind aktuell in der Soccerhalle eingelagert und werden nach Abschluss der Fassadensanierung bis Ende August 2025 eingebaut. Bereits 101 Fenster wurden erfolgreich eingesetzt.

Rohbau- und Baumeisterarbeiten

Innerhalb des Gebäudes erfolgte ein Erdaushub von ca. 1.500 m³ bis zu einer Tiefe von 4,5 Metern unterhalb des Erdgeschossniveaus.
Rund 300 m³ Betonunterfangungen wurden zur Stabilisierung tragender Bestandswände eingebracht.
Zudem entstanden 450 m² Stahlbetonwände.
Für die Bewehrung kamen insgesamt 60 Tonnen Bewehrungsstahl zum Einsatz.

Impressionen von der Generalsanierung im Januar 2025

Erhalten Sie einen Einblick hinter die Kulissen der Generalsanierung.

Drohnenflug durch die Baustelle des historischen Rathauses (2023)

Fliegen Sie mit uns durch das historische Rathaus und erhalten Sie einen Einblick hinter die Kulissen.

Gründe für die Generalsanierung

Nicht ungewöhnlich ist bei einem solch bedeutenden und alten Gebäude eine Generalsanierung: Der heterogene Gebäudekomplex des Rathauses, der aus mehreren Gebäudeteilen besteht, wurde im 15. und 16. Jahrhundert errichtet. Schon von Beginn an diente das Bauwerk als eine Art Rathaus und wurde im Laufe der Jahrhunderte aufgrund wechselnder Anforderungen immer wieder baulich angepasst.

Diese Eingriffe führten dazu, dass die Gesamtstatik des Gebäudes stark in Mitleidenschaft gezogen wurde und die einzelnen Gebäudeteile abzukippen drohten.

Aufgrund der unzureichenden Gebäudestabilität und Standsicherheit wurde im Jahr 2015 die Generalsanierung des historischen Rathauses beschlossen, um die bereits entstandenen Schäden auf Dauer beheben und das denkmalgeschützte Gebäude somit erhalten zu können.

Im Jahr 2016 erfolgten durch einen Stadtratsbeschluss die Änderung des Nutzungskonzeptes und die Genehmigung für den Umbau zum "Haus der Begegnung"; für vielfältige kulturelle Veranstaltungen. Ein Trauzimmer sowie ein Repräsentationsraum für die Stadtspitze, die Tourist-Information und der Biererlebniskeller werden ebenfalls Platz finden.

Federführend ist das Regensburger Architekturbüro fabi architekten bda PartGmbB.

Die Eröffnung des historischen Rathauses zum "Haus der Begegnung" ist in 2026 geplant.

Archäologische Grabungen im historischen Rathaus

Die archäologischen Grabungen sind erfolgreich: Nach mehr als zweieinhalb Jahren wurden Ende Januar 2023 die Grabungen beendet. "Bedeutende Ergebnisse" könne man vermelden, so der leitende Archäologe Claus Vetterling, der gar von einem "Inseldenkmal" spricht. Die Zahlen, die Vetterling vorlegt, sind beeindruckend: 2 500 Befunde wurden dokumentiert, dazu gab es 400 Einzelzeichnungen der Befunde und gar 50 000 Digitalbilder und 80 000 bis 100 000 Einzelfunde.

Seltene und bedeutende Glasfunde sind dabei, und auch eine Reiterfigur aus glasiertem Ton, die wie ein Playmobil-Männchen des 13. Jahrhunderts aussieht. Was der Mini-Reiter darstellen könnte, darüber kann Vetterling mutmaßen: Damit könne Jesus gemeint sein, oder - mit direktem Forchheim-Bezug auf die Fundstelle und die Nähe zur Stadtpfarrkirche St. Martin - auch der Heilige Martin auf seinem Pferd.

Ein bedeutender Fund im Rathaus-Boden ist auch ein Silberstift, der zum Zeichnen von Skizzen verwendet wurde - namhafte Künstler wie Leonardo da Vinci und auch Albrecht Dürer, führt Vetterling aus, haben einst ihre berühmten Porträts und Bildnisse mit einem eben solchen Silberstift geschaffen.

Skelette und Knochen wurden im Magistratsbau gefunden, Einzelgräber und eine sogenannte "Knochenschüttung" weisen auf einen Friedhof hin. Die Funde reichen dabei ins 12. und 13. Jahrhundert zurück. Früh- bis hochmittelalterliche Erdbefunde wurden im Innenhof des Rathauses entdeckt.

Dass seit jeher Handel am Rathausplatz betrieben wurde, zeigen Hinweise auf eine sogenannte "Schranne": Zwanzig Meter lang und 18 Meter breit war die einstige Markthalle im Innenhof, die im 13. Jahrhundert als Vorgänger des Rathauses gesehen wird, ein zweischiffiges unterkellertes "Kaufhaus" mit Ziegeldach und Glasfenstern mit gleich mehreren Eingängen zu den Kellerräumen, wo die Waren einst gelagert wurden.

Die ältesten Fundstücke stammen aus dem 5. und 6. Jahrhundert und lassen Rückschlüsse auf eine "massive Besiedlung der Pfalz" zu. Zahlreiche "qualitätvolle Funde" lassen sich vom 13. bis 17. Jahrhundert datieren, damit, so der Archäologe, zählen die Grabungen rund um Forchheims Mammut-Baustelle zur "größten und bedeutendsten Stadtkerngrabung Oberfrankens".

Sedimentspräparat: Forchheims Geschichte bleibt für die Nachwelt sichtbar

Die archäologischen Entdeckungen zeigen Funde im Untergeschoss des Rathauses, die bis in die jüngere römische Kaiserzeit zurück reichen. Über Bodenfenster sollen diese künftig für die Öffentlichkeit sichtbar gemacht werden.

Nach Abschluss der insgesamt vierjährigen Grabungen konnte das Grabungsteam eine unerwartet hohe Befunddichte mit etwa 120 000 Einzelfunden sicherstellen. Hierbei wurden unter anderem bedeutende Glasfunde, Schreibgriffel aus Silber, Kochtöpfe, Spielzeugfiguren, eine Wärmekugel und wertvolle Flügelgläser aus Venedig entdeckt.

Die Grabung gibt auch Aufschluss darüber, dass Forchheim ein wichtiger Marktstandort und Umschlagplatz für Waren aller Art war, mit einem "Kaufhaus", mobilen Marktständen und diversen Öfen zur Versorgung der Gäste.

Forchheims Geschichte wird in einem Sedimentstransferpräparat festgehalten

Im Rahmen der archäologischen Forschungen entstand hierbei auch ein sogenanntes "Sedimentstransferpräparat" (Lackprofil), das einen naturgetreuen, senkrechten Ausschnitt der vielfältigen geologischen Erd- und Ablagerungsschichten widergibt, die bis ins 9. Jahrhundert zurückdatieren.
Die Präparatorin und Künstlerin Heike Krainitzki hat damit auch Forchheims Stadtgeschichte gesichert. In aufwändigen Arbeitsschritten werden mit Hilfe von Kunstharzen und einer Trägerschicht die dünnen, aber farbgetreuen, strukturierten und plastischen Erdschichten abgenommen und dauerhaft auf einer festen Unterlage fixiert und so für die Nachwelt sichtbar gemacht.

Dieser Forchheimer Kulturschatz wird auch als Leihgabe in der Ausstellung im Stadtmuseum Villach (Kärnten/Österreich) vom 2. Mai bis 31. Oktober 2023 zu sehen.